作者：霍志遠 高立潤 劉旭 王富貴

筆者梳理涉稅案例發(fā)現(xiàn)，部分物業(yè)企業(yè)存在預(yù)收物業(yè)費收入確認時間不準確、不同服務(wù)項目適用稅率不準確、隱匿部分收入未申報納稅等問題，建議企業(yè)及時防范已經(jīng)出現(xiàn)和潛在的稅務(wù)風(fēng)險，莫將“小問題”拖成“大毛病”。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2024—2029年居住物業(yè)行業(yè)并購重組機會及投融資戰(zhàn)略研究咨詢報告》數(shù)據(jù)，2023年我國物業(yè)服務(wù)市場規(guī)模為6430.6億元，同比增長4.54%。隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的持續(xù)推進和居民對高質(zhì)量生活的追求，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的市場需求不斷增長。近期，筆者在梳理物業(yè)企業(yè)涉稅案例時發(fā)現(xiàn)，盡管部分物業(yè)企業(yè)涉稅問題金額并不大，但具有一定的共性。筆者提醒物業(yè)企業(yè)，及時防范已經(jīng)出現(xiàn)和潛在的稅務(wù)風(fēng)險，莫將“小問題”拖成“大毛病”。

風(fēng)險點1：預(yù)收物業(yè)費，按收款時間確認收入

◎典型案例◎

2023年12月，A物業(yè)公司收取張某繳納的2024年當年所屬的物業(yè)費2600元。在會計處理上，將張某繳納的物業(yè)費計入2023年12月的主營業(yè)務(wù)收入。2024年2月，A物業(yè)公司收取李某繳納的2023年當年所屬的物業(yè)費2800元，在會計處理上，將李某繳納的物業(yè)費計入2024年2月的主營業(yè)務(wù)收入。

◎政策分析◎

企業(yè)所得稅方面，根據(jù)企業(yè)所得稅法實施條例第九條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用。因此，A物業(yè)公司應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確認收入，將張某繳納的物業(yè)費2600元計入2024年營業(yè)收入，并計入2024年會計利潤總額和應(yīng)納稅所得額；將李某繳納的物業(yè)費2800元計入2023年營業(yè)收入，并計入2023年的會計利潤總額和應(yīng)納稅所得額。

增值稅方面，根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號附件1）第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。

本案例中，A物業(yè)公司如果與李某、張某簽署了物業(yè)合同或者協(xié)議，則應(yīng)于物業(yè)合同約定的付款時間確認增值稅納稅義務(wù)。假設(shè)合同約定每年物業(yè)費付款時間為1月，那么A物業(yè)公司收取張某繳納的物業(yè)費2600元，應(yīng)于2024年1月確認增值稅納稅義務(wù)；即便未收到李某應(yīng)當繳納的物業(yè)費2800元，也應(yīng)于2023年1月確認增值稅納稅義務(wù)。

筆者提醒，假設(shè)A物業(yè)公司和李某、張某未簽訂合同，則A物業(yè)公司采取預(yù)收款方式預(yù)收取的物業(yè)費，屬于在發(fā)生應(yīng)稅行為之前收到的款項，不屬于收訖銷售款項，不能按照預(yù)收款的時間確認納稅義務(wù)發(fā)生，而是應(yīng)按照發(fā)生應(yīng)稅行為的時間，分期確認銷售收入；先開具發(fā)票的，于開具發(fā)票的當天確認銷售收入。

風(fēng)險點2：不同服務(wù)項目，適用同一稅目

◎典型案例◎

B公司是一家物業(yè)管理公司，且為增值稅一般納稅人。B公司將取得的物業(yè)費、裝修服務(wù)費、園林綠化等收入項目，均歸集為物業(yè)管理收入，按照“現(xiàn)代服務(wù)—商務(wù)輔助服務(wù)—企業(yè)管理服務(wù)—物業(yè)管理”稅目，適用6%的稅率繳納增值稅。除上述業(yè)務(wù)外，B公司將產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共有的一處公共配套設(shè)施對外出租給M公司，并將該筆租金收入歸集為物業(yè)管理收入，適用6%的稅率繳納增值稅。

◎政策分析◎

根據(jù)財稅〔2016〕36號附件1第三十九條規(guī)定，納稅人兼營銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。根據(jù)《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》，物業(yè)服務(wù)屬于現(xiàn)代服務(wù)適用6%的稅率；裝修服務(wù)、園林綠化服務(wù)均屬于建筑服務(wù)，適用9%的稅率。

本案例中，B公司將提供的各種服務(wù)，統(tǒng)一按照“物業(yè)管理服務(wù)”稅目繳納增值稅的行為是錯誤的。根據(jù)增值稅相關(guān)政策規(guī)定，B公司應(yīng)當根據(jù)不同服務(wù)類型，適用相應(yīng)的稅目繳納稅款。

風(fēng)險點3：隱匿部分收入，未申報納稅

◎典型案例◎

C物業(yè)公司為增值稅小規(guī)模納稅人。2020年—2022年，C物業(yè)公司通過個人微信、支付寶及個人銀行收款碼，收取物業(yè)費、各類管理費、停車費等收入共計500余萬元。C物業(yè)公司未向稅務(wù)機關(guān)申報上述收入并繳納稅款。

◎政策分析◎

根據(jù)稅收征收管理法第六十三條規(guī)定，納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機關(guān)通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。對納稅人偷稅的，由稅務(wù)機關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款50%以上5倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

根據(jù)增值稅相關(guān)規(guī)定，增值稅納稅人年應(yīng)稅銷售額超過500萬元的，應(yīng)當向主管稅務(wù)機關(guān)辦理一般納稅人登記。所稱年應(yīng)稅銷售額，是指納稅人在連續(xù)不超過12個月或四個季度的經(jīng)營期內(nèi)累計應(yīng)征增值稅銷售額，包括納稅申報銷售額、稽查查補銷售額、納稅評估調(diào)整銷售額。

也就是說，C物業(yè)公司隱匿應(yīng)稅收入、進行虛假納稅申報造成少繳稅款的行為屬于偷稅情形，應(yīng)補繳稅款、滯納金及罰款。另外，補充申報上述收入后，C物業(yè)公司如果有連續(xù)12個月或四個季度的經(jīng)營期內(nèi)累計應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬元的情況，應(yīng)當向主管稅務(wù)機關(guān)辦理一般納稅人登記。

值得注意的是，物業(yè)公司面向的業(yè)務(wù)對象主要為自然人，極易出現(xiàn)隱匿收入、虛假納稅申報的行為。筆者提醒，物業(yè)公司要注重涉稅合規(guī)管理，如實記載收入，將開票項目和未開票項目進行分別核算，準確申報全部涉稅收入，降低稅務(wù)行政處罰風(fēng)險。同時，在達到一般納稅人條件時，及時登記為一般納稅人。

（作者系中國稅務(wù)報社霍志遠稅收宣傳工作室成員）