根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)問題公告如下：

一、關(guān)于土地增值稅清算單位及項(xiàng)目報(bào)告時(shí)間

土地增值稅以政府有關(guān)部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為清算單位。同一清算單位中包含不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)分別計(jì)算收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率和應(yīng)納稅額。

納稅人應(yīng)當(dāng)自獲得建筑工程施工許可之日起30日內(nèi)，向項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅項(xiàng)目報(bào)告，項(xiàng)目信息發(fā)生變化的，應(yīng)自變化之日起30日內(nèi)辦理變更報(bào)告。

二、關(guān)于土地增值稅清算申報(bào)資料

納稅人辦理土地增值稅清算申報(bào)時(shí)應(yīng)提供以下資料：

（一）土地增值稅清算申報(bào)表及其附表；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明及相關(guān)資料，主要包括項(xiàng)目立項(xiàng)、分期、用地、總建筑面積、可售建筑面積、不可售建筑面積、容積率、關(guān)聯(lián)方交易、融資、銷售、扣除項(xiàng)目、稅款繳納、成本和費(fèi)用的分?jǐn)偡绞降然厩闆r；

（三）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（或國(guó)有土地使用證）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、現(xiàn)售備案證、商品房竣工驗(yàn)收備案表、測(cè)繪報(bào)告等；

（四）國(guó)有土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、金融機(jī)構(gòu)貸款合同、勘察設(shè)計(jì)合同、建筑安裝工程合同、材料和設(shè)備采購(gòu)合同、項(xiàng)目工程結(jié)算書、銀行貸款利息結(jié)算憑證、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表等；

（五）納稅人委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算鑒證的，應(yīng)報(bào)送涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》；

（六）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他清算資料。

納稅人辦理土地增值稅清算申報(bào)時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。

三、關(guān)于土地增值稅清算審核期限

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算申報(bào)后，除特殊情形外，應(yīng)自受理清算申報(bào)之日起90日內(nèi)完成清算審核，并出具清算審核結(jié)論。

四、關(guān)于土地增值稅預(yù)征

納稅人自取得首張《商品房預(yù)售許可證》或現(xiàn)售備案證之日起，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同房地產(chǎn)類型，按月申報(bào)預(yù)繳土地增值稅。

預(yù)征申報(bào)稅款所屬期截止時(shí)間為稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算申報(bào)時(shí)的上一個(gè)預(yù)征稅款所屬期期末。

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)＝預(yù)收款或銷售收入÷（1＋增值稅適用稅率或征收率）。

五、關(guān)于土地增值稅清算收入、銷售面積的歸集時(shí)間

納稅人辦理土地增值稅清算申報(bào)時(shí)，確認(rèn)土地增值稅清算收入、銷售面積的截止時(shí)間為稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算申報(bào)時(shí)的上一個(gè)預(yù)征稅款所屬期期末。

六、關(guān)于共同成本、費(fèi)用分?jǐn)?/p>

不同清算單位之間或同一清算單位中不同類型房地產(chǎn)之間的共同成本、費(fèi)用，應(yīng)按照以下方法計(jì)算分?jǐn)偅?/p>

（一）不同清算單位之間的共同成本、費(fèi)用中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”，按照占地面積計(jì)算分?jǐn)偅黄渌餐杀尽①M(fèi)用，按照可售建筑面積計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

（二）同一清算單位中不同類型房地產(chǎn)的共同成本、費(fèi)用，按照可售建筑面積計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

七、關(guān)于土地增值稅清算扣除項(xiàng)目

土地增值稅清算扣除項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合下列要求：

（一）經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生的，其發(fā)生時(shí)間原則上不應(yīng)晚于清算項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案；

（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的；

（三）計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出未取得合法有效憑證的，不得扣除；

（四）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定，準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆；

（五）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>

八、關(guān)于分期繳納土地出讓金支付的利息

土地出讓合同中約定分期繳納土地出讓金的利息，實(shí)際支付并取得合法有效憑證的，列入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”予以扣除。

九、關(guān)于公共設(shè)施

納稅人開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

（一）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

1.縣級(jí)以上人民政府及其相關(guān)部門出具的文件中規(guī)定或經(jīng)人民法院確認(rèn)歸全體業(yè)主所有的；

2.在不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)中登記或備案記載為全體業(yè)主所有的；

3.經(jīng)住建部門備案的商品房買賣合同中注明歸全體業(yè)主所有的；

4.已移交給業(yè)主委員會(huì)的；

5.業(yè)主委員會(huì)尚未成立無法辦理移交手續(xù)，但納稅人提供行政主管部門書面證明歸全體業(yè)主所有的。

（二）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

（三）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

十、關(guān)于人防設(shè)施

納稅人依法配建并驗(yàn)收合格的人防設(shè)施，建成后由行政主管部門接收的，人防設(shè)施建造支出允許扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，人防設(shè)施建造支出允許扣除；建成后全體業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）實(shí)際占有、使用或收益的，人防設(shè)施建造支出允許扣除。

納稅人未按規(guī)定建造人防設(shè)施，但繳納人防工程易地建設(shè)費(fèi)并取得合法有效憑證的，允許扣除。

納稅人轉(zhuǎn)讓由人防設(shè)施改建的車位、車庫(kù)、儲(chǔ)藏室等使用權(quán)或自用的，清算時(shí)不確認(rèn)收入，不扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用，不分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。

十一、關(guān)于其他地下設(shè)施

納稅人利用地下空間開發(fā)建設(shè)的除人防工程以外的其他設(shè)施（如儲(chǔ)藏室、車庫(kù)等）按以下原則處理：

轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的，按其他類型房地產(chǎn)清算。確認(rèn)收入，扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用，分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。

轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或自用的，不確認(rèn)收入，不扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用，不分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。

十二、關(guān)于房屋裝修

納稅人銷售已裝修的房屋，在商品房買賣合同中明確約定房?jī)r(jià)包含裝修費(fèi)用的，實(shí)際發(fā)生的裝修支出允許扣除。

裝修支出是指納稅人隨房屋一同出售的以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的附屬設(shè)備和配套設(shè)施的支出，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，不包括可移動(dòng)的家具、電器、裝飾用品或與房屋連接但拆除后無實(shí)質(zhì)性損害的物品。

十三、關(guān)于印花稅和地方教育附加扣除

納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的印花稅，按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定計(jì)入“稅金及附加”科目的，在計(jì)算土地增值稅時(shí)作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”扣除。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的地方教育附加，視同稅金予以扣除。

十四、關(guān)于整體購(gòu)買未竣工項(xiàng)目繼續(xù)建設(shè)后轉(zhuǎn)讓加計(jì)扣除

納稅人整體購(gòu)買未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后，投入資金繼續(xù)建設(shè)后轉(zhuǎn)讓，其購(gòu)買未竣工房地產(chǎn)所支付的價(jià)款及契稅允許扣除，但不得作為“財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目”計(jì)算的基數(shù)。后續(xù)建設(shè)支出的扣除項(xiàng)目處理按照土地增值稅清算的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

十五、關(guān)于核定征收率

在土地增值稅清算中，符合《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第三十四條所列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可實(shí)行核定征收，不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分別確定核定征收率。

住宅類型房地產(chǎn)核定征收率不得低于5％，其他類型房地產(chǎn)核定征收率不得低于10％。

采取核定征收的，尾盤申報(bào)與清算征收方式的核定征收率保持一致。

納稅人直接轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的，原則上不得核定征收。對(duì)于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。

十六、關(guān)于清算稅款辦理期限

清算審核結(jié)論為補(bǔ)稅的，納稅人應(yīng)在收到稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核結(jié)論通知之日起30日內(nèi)完成補(bǔ)稅；清算審核結(jié)論為退稅的，應(yīng)按照規(guī)定辦理退（抵）稅手續(xù)。

十七、關(guān)于施行時(shí)間

本公告自發(fā)布之日起施行。本公告施行前，稅務(wù)機(jī)關(guān)尚未出具清算審核結(jié)論的，適用本公告；已出具清算審核結(jié)論的，不作調(diào)整。《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅相關(guān)問題的公告》（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局2016年第6號(hào)，國(guó)家稅務(wù)總局新疆維吾爾自治區(qū)稅務(wù)局2018年第3號(hào)修改）同時(shí)廢止。

國(guó)家稅務(wù)總局新疆維吾爾自治區(qū)稅務(wù)局
2025年7月9日

《關(guān)于明確土地增值稅相關(guān)問題的公告》解讀稿

一、《公告》的出臺(tái)背景

為統(tǒng)一全區(qū)土地增值稅政策執(zhí)行口徑，增強(qiáng)土地增值稅政策的確定性和一致性，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》及現(xiàn)行土地增值稅有關(guān)規(guī)定，制定本公告。

二、《公告》的主要內(nèi)容解讀

（一）關(guān)于土地增值稅清算單位標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行應(yīng)如何把握

土地增值稅應(yīng)以政府有關(guān)部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為清算單位。確有特殊原因需要調(diào)整的，由納稅人提出申請(qǐng)，經(jīng)行業(yè)主管部門確認(rèn)后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)行業(yè)主管部門的意見，研究確認(rèn)清算單位。

（二）公共設(shè)施移交給業(yè)主委員會(huì)應(yīng)如何把握

納稅人存在《公告》第九條第一項(xiàng)第四目規(guī)定情形的，應(yīng)提供業(yè)主委員會(huì)接收有關(guān)公共設(shè)施的書面文件。例如：經(jīng)公證部門公證的移交全體業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）所有的書面證明資料，以及通過所在地市級(jí)或市級(jí)以上具有國(guó)家統(tǒng)一刊號(hào)公開發(fā)行的報(bào)紙、新聞媒體發(fā)布的公告。

（三）公共設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓應(yīng)如何理解

《公告》第九條第三項(xiàng)所稱的“建成后有償轉(zhuǎn)讓”是指，已根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》相關(guān)規(guī)定，辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，并收取合理對(duì)價(jià)的。

（四）人防設(shè)施建造支出允許扣除的情形應(yīng)如何把握

1.人防設(shè)施的驗(yàn)收合格以取得《人防工程驗(yàn)收合格證》（人防竣工驗(yàn)收備案登記表）為標(biāo)準(zhǔn)。

2.納稅人提交全體業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）實(shí)際占有、使用或收益證明資料的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予認(rèn)可，相應(yīng)的成本、費(fèi)用準(zhǔn)予扣除。例如：提供經(jīng)公證部門公證的移交全體業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）所有的書面證明資料，以及通過所在地市級(jí)或市級(jí)以上具有國(guó)家統(tǒng)一刊號(hào)公開發(fā)行的報(bào)紙、新聞媒體發(fā)布的公告。公告應(yīng)寫明相關(guān)人防設(shè)施面積等詳情，并明確收益歸項(xiàng)目全體業(yè)主所有，成立項(xiàng)目業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)由項(xiàng)目業(yè)主委員會(huì)辦理接收；項(xiàng)目業(yè)主委員會(huì)未成立的，由物業(yè)管理公司代為辦理接收和使用管理。

三、《公告》的發(fā)布實(shí)施

《公告》自發(fā)布之日起施行。本公告施行前，稅務(wù)機(jī)關(guān)尚未出具清算審核結(jié)論的，適用本公告；已出具清算審核結(jié)論的，不作調(diào)整。